Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 verkündet. Seit dem 29. Juli 2026 gelten die neuen Regeln zum Heizungstausch. Die bisherige 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch entfällt. Gleichzeitig kommen neue Vorgaben für fossile Heizungen, Energieausweise, Heizkostenabrechnungen und die Gebäudeautomation hinzu.
Nicht alles gilt sofort. Viele Regelungen treten zu unterschiedlichen Zeitpunkten in Kraft. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Änderungen und Stichtage.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das GModG löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Eine zentrale Änderung betrifft den Austausch von Heizungen: Die Pflicht, einen bestimmten Anteil erneuerbarer Energien einzusetzen, entfällt.
Stattdessen können Eigentümer grundsätzlich wieder zwischen verschiedenen Heizsystemen wählen. Für neu eingebaute fossile Heizungen gelten allerdings schrittweise steigende Anforderungen an den Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe.
Für die Immobilienverwaltung sind darüber hinaus vor allem die Änderungen bei Heizkostenabrechnung, Energieausweisen und digitaler Heizungsoptimierung relevant.
Die wichtigsten Änderungen des GModG
Freie Heizungswahl statt 65-Prozent-Pflicht
Seit dem 29. Juli 2026 ist die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch weggefallen. Eigentümer können wieder zwischen unterschiedlichen Heiztechnologien wählen, zum Beispiel:
- Wärmepumpen
- Biomasseheizungen
- Fernwärme
- Hybridlösungen
- Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen
Für neu eingebaute fossile Heizungen gilt jedoch die sogenannte Biotreppe. Sie schreibt schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe vor. Hybridheizungen, etwa die Kombination aus Wärmepumpe, Solarthermie oder Biomasse mit einer fossilen Heizung, können die Anforderungen bis 2035 unter bestimmten Voraussetzungen erfüllen. Ab 2035 ist dafür ein Nachweis durch eine fachkundige Person nötig.
Die Biotreppe startet 2029
Der vorgeschriebene Anteil klimafreundlicher Brennstoffe steigt in vier Stufen:
| Ab | Mindestanteil |
| 01.01.2029 | 10 Prozent |
| 01.01.2030 | 15 Prozent |
| 01.01.2035 | 30 Prozent |
| 01.01.2040 | 60 Prozent |
Für Vermieter hat das ab 2029 Folgen für die Kostenverteilung: Sie tragen die Hälfte bestimmter Mehrkosten für den Biobrennstoffanteil. Ein eigenes Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote soll weitere Vorgaben regeln.
Neue Vorgaben für Energieausweise
Die neuen Regeln zum Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027. Wichtige Änderungen:
- Verbrauchsausweis für alle reinen Wohngebäude: Die bisherige Einschränkung für kleinere Wohngebäude entfällt. Gemischt genutzte Gebäude, etwa mit Gewerbe im Erdgeschoss, können den Verbrauchsausweis dagegen nicht mehr nutzen.
- Praxisnahe Grundlage: Jahresverbrauchswerte können weiterhin verwendet werden. Die Frist von 18 Monaten zwischen dem Ende des Abrechnungszeitraums und der Ausstellung bleibt bestehen.
- Digital und maschinenlesbar: Energieausweise sollen künftig digital und maschinenlesbar ausgestellt werden.
- Neue Pflichtangaben: unter anderem zu Treibhausgasemissionen und zur sogenannten Smart Readiness eines Gebäudes.
Bereits ausgestellte Energieausweise behalten grundsätzlich ihre Gültigkeit.
Was ändert sich bei der Heizkostenabrechnung?
Für Messdienstleister und Verwaltungen sind vor allem die neuen Regeln zur Kostenverteilung bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen wichtig:
- Ab 1. Januar 2028: Vermieter übernehmen bei bestimmten neu eingebauten fossilen Heizungen die Hälfte der Netzentgelte für Gas und die Hälfte des CO₂-Preises.
- Ab 1. Januar 2029: Hinzu kommt die Hälfte bestimmter Mehrkosten für den klimafreundlichen Brennstoffanteil.
Für die Abrechnung heißt das: Die neuen Kostenbestandteile müssen in den Aufteilungslogiken korrekt abgebildet werden. Damit steigen die Anforderungen an eine nachvollziehbare Heizkostenabrechnung.
Digitale Heizungsoptimierung wird wichtiger
Die Pflichten zur Heizungsprüfung und -optimierung bleiben grundsätzlich bestehen. Neu ist, dass bestimmte Anforderungen über eine geeignete Gebäudeautomation erfüllt werden können. Statt einer einzelnen Prüfung vor Ort kann bei den passenden technischen Voraussetzungen ein kontinuierliches digitales Monitoring eingesetzt werden.
Das eröffnet Verwaltungen die Möglichkeit, Verbräuche und den Betrieb technischer Anlagen laufend zu überwachen. Voraussetzung sind Systeme zur Erfassung und Auswertung der Verbrauchsdaten.
Gebäudeautomation für Nichtwohngebäude
Die Anforderungen an die Gebäudeautomation werden ausgeweitet. Für Nichtwohngebäude sinkt die relevante Leistungsschwelle von 290 auf 70 Kilowatt. Betroffene Gebäude müssen unter anderem die Verbräuche der wesentlichen Energieträger erfassen können. Die Daten sollen über eine frei konfigurierbare, herstellerunabhängige Schnittstelle zugänglich sein.
Digitale Verbrauchserfassung, Monitoring und Datenschnittstellen gewinnen damit weiter an Bedeutung.
Weitere Änderungen für Neubauten
Das GModG enthält auch neue Anforderungen an Neubauten. Für neue öffentliche Nichtwohngebäude soll der Nullemissionsgebäudestandard bereits ab 2028 gelten, für Neubauten insgesamt ab 2030. Außerdem sind Änderungen bei der Solarpflicht und beim Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz vorgesehen.
Die wichtigsten GModG-Stichtage im Überblick
| Stichtag | Was ändert sich? |
| 29.07.2026 | Heizungsregeln in Kraft: 65-Prozent-Pflicht entfällt, Biotreppe ist gesetzlich geregelt |
| 01.01.2027 | Neue Energieausweisregeln (digital, Verbrauchsausweis für alle reinen Wohngebäude) |
| 30.09.2027 | Ende der Prüffrist für bestimmte ältere Heizungsanlagen in größeren Gebäuden |
| 01.01.2028 | Vermieter tragen bei bestimmten neuen fossilen Heizungen die Hälfte von Netzentgelten und CO₂-Preis |
| 01.01.2029 | Biotreppe startet mit 10 Prozent, zusätzliche Kostenbeteiligung des Vermieters |
| 01.01.2030 | Biotreppe steigt auf 15 Prozent, Nullemissionsstandard für Neubauten |
| 01.01.2035 | Biotreppe steigt auf 30 Prozent |
| 01.01.2040 | Biotreppe steigt auf 60 Prozent |
Was bedeutet das für Immobilienverwaltungen?
Das GModG bringt nicht nur neue Pflichten für Eigentümer, sondern auch zusätzliche Aufgaben für Verwaltungen und ihre Dienstleister.
Bei der Heizkostenabrechnung müssen neue Kostenbestandteile und Aufteilungsregeln berücksichtigt werden. Gleichzeitig werden aktuelle Verbrauchsdaten, digitale Messtechnik und Schnittstellen zwischen den Systemen wichtiger.
Wer die technischen und abrechnungsrelevanten Voraussetzungen frühzeitig prüft, kann sich besser auf die kommenden Stichtage vorbereiten.
Häufige Fragen zum GModG
Entfällt die 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch?
Ja. Die Pflicht, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, ist mit dem GModG seit dem 29. Juli 2026 weggefallen.
Was ist die Biotreppe?
Die Biotreppe verpflichtet Betreiber neu eingebauter Gas- und Ölheizungen, schrittweise mehr klimafreundliche Brennstoffe einzusetzen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Muss ich meinen Energieausweis erneuern?
Allein wegen des GModG nicht. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten grundsätzlich ihre Gültigkeit. Die neuen Regeln betreffen vor allem Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden.
Was ändert sich für Vermieter bei den Heizkosten?
Bei bestimmten neu eingebauten fossilen Heizungen tragen Vermieter ab 2028 die Hälfte der Netzentgelte und des CO₂-Preises, ab 2029 zusätzlich die Hälfte bestimmter Mehrkosten für den Biobrennstoffanteil.
Gelten die neuen Regeln für bestehende Heizungen?
Die Biotreppe betrifft neu eingebaute Anlagen. Welche Pflichten für Ihre konkrete Anlage gelten, sollten Sie im Einzelfall prüfen oder fachlich klären lassen.
Fazit: Frühzeitig auf die neuen Anforderungen einstellen
Mit dem GModG verändern sich die Rahmenbedingungen für Heizungen, Energieausweise und den digitalen Gebäudebetrieb. Die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026, weitere folgen in den kommenden Jahren.
Für Immobilienverwaltungen lohnt es sich, die Stichtage im Blick zu behalten und früh zu prüfen, welche Auswirkungen die neuen Vorgaben auf die betreuten Immobilien haben.
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Quellen: BBSR GEG-Portal zum GModG
